住宅ローン救済コンサルティング|株式会社アークホーム お気軽にお問い合わせください

熊本の任意売却・住宅ローン滞納・不動産の競売・差押えでお困りの方は任意売却で解決(相談無料・秘密厳守)

このコーナーでは、私が今迄お客様から相談があったお悩みごとをご紹介します。
Question

古家付の土地を売却することになったUさん。
現状のままで売れそうにないので、建物を解体し更地にして売ることにした。
でも解体業者はどこに頼めばいいかわからないし、解体したあと何かすることはないのかな?
Answer

実は大事なことがあるんです。通常一般の方が建物を解体することは、めったにあることではありません。そこでよく忘れがちなのが、建物の滅失登記です。建物を解体しても登記上建物がある状態になっていますので、建物の登記をなくすことを滅失登記といいます。 まず、解体業者から建物滅失証明書と資格証明書(個人の場合印鑑証明書)をもらい管轄の法務局に建物滅失の登記申請をすればできます。必要な書式は法務局に用意してあります。平日時間がある方はご本人自身で申請できますが、なかなか時間がとれない方は当社より良心的な渡邊武徳司法書士をご紹介しておりますので、おたずねください。 それから、建物解体業者を選ぶ時の注意点は、各業者によってかかる費用、日数がかなり違ってきます。又安心してまかせられるかという不安もでてきます。何よりこわすだけだから安いにこしたことはありません。個人用の住宅であれば、当社でおつきあいのある家族経営のとても親切な吉澤さん(費用も親切)をご紹介してます。困ったときは、当社に連絡してください。
これで解決!

Question

家を売却することになったSさん。現在、その家は空家になっていて別の所で居住中。法務局で調べてみると登記事項証明書に記載されている住所が以前のままになっていた。売却する時に問題ないのかな?
Answer

意外とよくあるケースですね。Sさんの場合、売却しない限り特に問題はないのですが、売却するとなると、買主さんに引き渡す前に住所変更登記をしないといけません。本人さんが住民票を移転したとしても、不動産登記では以前のままになっているのです。

そこでまず本人さん(委任状があれば代理人でも可)が、住民票又は住民票の附票と印鑑をもって管轄の法務局に出向いてください。必要な書式は法務局の相談コーナーにそろっています。記入の仕方も法務局で教えてくれますよ。費用は住宅の場合、土地、建物それぞれ1,000円、合計2,000円の収入印紙が必要です。一般的には、司法書士に頼む方がほとんどですが、実は自分でわりと簡単にできるんです。(司法書士のみなさまごめんなさい)
でも平日に時間がとれない方は、当社よりやさしくて良心的な司法書士を下記でご紹介しますのでお気軽におたずねください。

ご相談の際「アークホームのホームページをみて電話しました」とお問合せください。親切に対応していただけます。

■お問い合せ先:渡辺司法合同事務所 渡邊氏
■TEL096-232-4612
■E-mail:nabe-817@juno.ocn.ne.jp
これで解決!

Question

ご主人と離婚することになられたFさん(奥さん)。 Fさん(女性)からのご相談。ご主人と離婚することになり子供と一緒にマイホームを離れて暮らすことになった。そこでふと不安になったのが住宅ローン。Fさんはマイホーム購入時にご主人と収入合算をして住宅ローンをくみ、連帯債務者になっていた。ご主人ひとりの収入だけでは、とうてい払ってはいけない。Fさんも払いたくないと思っているので売却することにした。「でも、住宅ローンの残金より500万〜600万程安くしないと売れそうにないけど、売却できるんでしょうか?」
Answer

最近はFさんみたいに夫婦で収入合算をして住宅ローンをくんでいる方も増えています。

収入合算の場合、通常奥さんが連帯債務者か連帯保証人になっているため、もし万一離婚しても、元ご主人が住宅ローンの支払いができなくなった時に全額奥さんが支払いを弁済しなければなりません。連帯とは、ことのほか重要なんです。そこで質問の件ですが、住宅ローンは全額弁済しないと売却することはできないため、ご本人様の代理人として売却できるよう、住宅金融支援機構(住宅金融公庫)、銀行等と交渉すること、これが任意売却の交渉です。離婚された後、奥さんが知らないうちに元ご主人が住宅ローンを滞納しているケースもたまにあります。 離婚される際、売却されない時は充分話し合いをして、後で後悔されないように色んなケースを想定してた方がいいですよ。
これで解決!

Question

定年退職後、田舎で暮らすことになったので、自宅の戸建を売却することになったMさん。自宅の前が私道で、売却する時は、道路の持分が必要と言われ、調べてみたらMさんは道路の持分がないことがわかった。困った、どうすれば?
Answer

Mさんのようなケースでは、だいたい15年以上前に購入した方は調べてみた方がいいですよ。ずいぶん以前は宅地を開発して作った道路の私道の持分を、購入者に譲渡せずに販売業者の名義のままにしているケースがあります。

このような場合、自分で居住している時は気づかずに、いざ売却しようとした時に、私道の道路の持分がないと購入者が住宅ローンがくめずに(今は持分がないと銀行が融資しません) 売れなくなるのです。
まず大事なことは、売却する前に宅地を販売した業者又は道路の持分がある所有者(管轄の法務局で調べます)に相談して持分を一部譲渡してもらうことです。その際に譲渡金が必要になりますし(地域の相場による)持分の割合は、10分の1でも100分の1でも権利にはまったく影響しませんので、持分がありさえすれば大丈夫ですよ!
これで解決!

Question

給料が減り、教育費の負担もふえ住宅ローンの支払いができなくなったのでマンションを売却したいNさん。住宅ローン残高は2,000万円。売却可能な価格はよくて1,500万円、「住宅ローンのために破産や競売になるのはさけたいので、任意売却の手続きを依頼してどうにかする予定なんです。」でも赤字になる500万円で、毎年払っている所得税をどうにかできないんでしようか?
Answer

とても切実な疑問ですよね。どうにかできないのかと思うようなことは世の中にほんとよくあります。でもNさんみたいに所得税に気づかれる方は、ほんとまれな方だと思います。おそらくほとんどの方は、そのまま知らずに何もされてないと思います。質問の答えですが、実はあるんです。それは居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例という、とてもなが〜くて、むずかしそうな名前の特例なんです。もっとかんたんな名前はなかったんでしょうかね・・・。Nさんの場合、住宅ローンの借入金残高から売却価格を差しひいた500万円を限度として年収から控除できるんです。

たとえばNさんの年間給与所得から損失の金額500万円を差し引き0円以下であれば、所得税額ゼロとなり、源泉徴収税額(源泉徴収票記載)の金額が還付されますよ。年収、損失の金額によって1回で全額控除できなかった方は、3年間繰越控除ができるみたいですよ。この特例は、気づかない方が多いので、ぜひ確定申告をすることをお勧めします。年末に勤務先からもらう源泉徴収票をじっくりみてると、かなり税金がもどってくるような気がしてきますから。

でも、この特例は平成21年12月31日までの間に売却し、所有期間5年を超える自分の住まいの不動産に限られますのでご注意ください。税金は、自分の都合のいい方に勘違いされる方も多いみたいですし他にも適用の要件がありますので、気をつけた方がいいですね。
これで解決!

Question

35年間すんだ家を売却しようと思ったT さん。なんと、10年前に完済したはずの住宅ローンの担保が登記事項証明書に残ったままになっていた。どうして?どうすればいいの?
Answer

たまにこのような方がいらっしゃいますよ。
住宅ローンを完済しても、法務局に抵当権担保の抹消手続をしていないと登記簿に残ったままになります。
でもご心配いりません。まず、住宅ローンを融資した金融機関より抵当権抹消する書類を請求して下さい。無料でもらえます。それと本人さん(委任状があれば代理でも可)が管轄の法務局に出向いて、手続きをすませると司法書士に頼まなくても、土地1件、建物1件、印紙代2,000円でできるのです。書類作成については、法務局に相談すると記入のしかたを親切に教えてくれますので、一般の方も自分でできますから心配いりません。でも平日になかなか時間がとれない方は、当社より良心的な料金でやって下さる司法書士を下記でご紹介しますので、お気軽におたずねください。ご相談の際、「アークホームのホームページをみて電話しました」とお問い合せ下さい。親切に対応していただけます。

■お問い合せ先:渡辺司法合同事務所 渡邊氏
■TEL096-232-4612
■E-mail:nabe-817@juno.ocn.ne.jp
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Question

親から相続した土地を売却するか思案していたYさん。もしかしたら登記簿の面積と実測面積がずいぶん違うかもしれない。どうしょう?

Answer

そうですね。これは十分考えられますよ。
なぜかというと、ずいぶん以前に登記又は測量してあっても、市役所と土地の所有者が立会って測量する国土調査がなされていない地区はまだまだ熊本市内にもたくさんあるんです。(東部方面は終わっています。)
国土調査成果ずみの地区は問題ありません。特に田、畑、雑種地は気をつけた方がいいです。売主、買主双方がトラブルなく安心して取引するためには、土地家屋調査士に頼んで測量した方がいいでしょう。
そのうえで、登記簿の地積を更正(正しい面積にすること)するかは、検討されてはどうでしょうか。でも一般の方には、土地家屋調査士なんてなじみがないし、どこに頼んでいいかわからない。そこで当社がとても信頼していていつも弱者の見方である、土地家屋調査士の方をご紹介しますので、あんしんしてご相談ください。とてもやさしい方ですよ。
渡辺氏は、土地家屋調査士、司法書士、両方の資格をもち実務もすぐれた方です。(熊本で両方できる方はほとんどいません)すごいことです。しかも同業者の中でも良心的な料金です。ご相談の際は、「アークホームのホームページをみて電話しました」とお問い合せ下さい。親切に対応していただけます。

■お問い合せ先:渡辺司法合同事務所 渡邊氏
■TEL096-232-4612
■E-mail:nabe-817@juno.ocn.ne.jp
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Question

5年前に自営の兄の保証人になってしまったK さん。兄の商売が悪くなり金融業者からKさんは多額の支払いを請求された。いろいろ工面したが、万事休す。もうどうすることもできない。どうすれば?いったいだれに相談したらいいのだろう?
Answer

K さんにとってはとても言葉にはできない程苦しくて大変なことだと思います。
書家・詩人の相田みつをさんのことばに「つまづいたっていいじゃないか人間だもの」とあります。こうなったら覚悟を決めて、後退よりも一歩前進していくしかありません。
このような時にたよりになる方をご紹介します。債務整理等のスペシャリスト司法書士の本郷 光輝氏です。本郷氏は不届きな金融業者でも、断固としてひるまない、まさしく弱者の強い味方です。手続きに関する費用は、弁護士と比べる10万以上も安くなります。分割払いOKです。
本郷氏は、ある大手金融業者の不正な利息の計算書をみぬき、ごまかしてある利息の返還もやさない本当に頼りになる方ですよ。
私もここまでできる債務整理の方は知りません。まさしく心身ともに安心できますので、一度ご相談してください。1年間の海外生活を終えられて、心も海のように広くなられた感じです。ご相談の際は、「アークホームのホームページをみて電話しました」とお問い合せ下さい。親切に対応していただけます。

■お問い合せ先:本郷光輝法務事務所 本郷氏
■TEL096-331-0667
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Question

I さんからのご相談。今後自宅を売却して実家で2世帯を考えています。両親が高齢なので実家をバリアフリーにして、手すりもつけたい。
どこか安くてしかも安心できるリフォーム会社は知りませんか?
Answer

建築業界はクレーム産業と言われ。「大手だから」「テレビCMをやっているから」
では残念ながら安心とは言えません。私の近所の方である有名なタレントを使ってテレビCMをやっていたリフォーム業者に依頼し、外壁のサイディングの張替え工事に400万かけたと言われたので、私の知人の業者に見てもらいました。すると280万ぐらいですみますと言われたのです。あまりの価格の違いにどうしてと私がたずねると、それは利益幅が違うからです、との答え。同程度の仕様でリフォームしても、会社によってかなり違うのがリフォーム業者との事。でも一般の方は、まったく知らない所に頼むのはとても不安だと思います。「もし手抜き工事をされたら?」「工事が終わった後、まったく連絡が取れなくなったら?」色んな不安がつきないので、結局高くても「チラシ等でよく耳にするところに頼んだ」、又「安いチラシをみて頼んだら見積りをするうちにどんどん高くなっていき、断れなくなってしまった」とかいう話をよくききます。
そこで登場してもらうのが、介護リフォーム、ユニバーサルデザイン(人にやさしいつくり)を手がける、熊本で一番(本当にそうなんです。)誠実で、人があったかくて(特に高齢者の方には親切です。)裏表なく、まずお客様のことを一番に考える南高(なんこう)プランニングの岸下氏をご紹介します。社会人になって22年になりますが、建築業者で岸下氏みたいな人はいないと断言できます。
岸下氏は広告、チラシは一切せずに、ほとんどお客様の紹介で仕事をなさってます。
これが信頼のあかしだと、いつも感心しています。雑談力にたけていて、ユニークもかねそなえているんですよ。それに奥様受けするイケメン風なんです。40才なのに体脂肪率も12%なんですって!ありえない。(余談です。)しつこい営業も一切なし。なんでも聞いてみてください。
当社のホームページのリンク先からみてください。ご相談の際は、「アークホームのホームページをみて電話しました」とお問い合せ下さい。親切に対応していただけます。

■お問い合せ先:南高プランニングHP
■〒861-8030熊本県熊本市東区小山6-17-1
■TEL/FAX 096-380-4422
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Question

マイホームを売却したら税金はどうなるのかな?と疑問をもったHさんのご相談。
Answer

税務署にはききづらいものですよね。
今回のような居住用の戸建、マンションであれば、住宅ローンの借入金がなくても3,000万円の特別控除が受けられるんです。例えば、2,000万円で住宅が売れたとします。居住用以外の不動産は売却価格から購入価格(建物は減価償却後)と売却にかかった経費(又は購入時の経費)を差し引き利益がでたら、その利益の20%(所有期間5年超の場合)の税金がかかります。でも居住用不動産であれば、その利益から3,000万円控除できます。すると利益は0円なので税金はかかりません。
(専門用語をはぶいてかんたんに説明しています。) 居住用不動産での居住年数の定めはありませんので何年でもかまいませんよ。
しかし気をつけないといけない特例もあります。その住宅に住まなくなってから、3年以内に売却すると対象になりますし、転居後住宅を取り壊した日から1年以内に売買契約されると対象になります。ただし特例の適用の可否は十分確認して判断した方がいいですよ。
これで解決!

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